Oktober 2018

Mängel an der Mietwohnung

Vorab ist zu klären, dass nicht gerade jeder Mangel durch den Vermieter behoben werden muss. Gemäss Art. 259 OR muss der Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, auf eigene Kosten beseitigen. Es handelt sich um den sogenannten «kleinen Unterhalt». Weit verbreitet ist die Meinung, dass Reparaturkosten bis zu CHF 150.00 durch den Mieter selber zu tragen sind. Ob ein konkreter Mangel als «kleiner Unterhalt» zu qualifizieren ist, bestimmt sich allerdings nicht nach der Höhe der Reparaturkosten, sondern nach dem benötigten Know-How zur Mangelbeseitigung. Als Faustregel kann gelten: Wo ein Fachmann beigezogen werden muss, liegt kein «kleiner Unterhalt» mehr vor und der Vermieter hat die Reparaturkosten zu tragen.

In solchen Fällen ist der Mangel gegenüber dem Vermieter umgehend zu melden. Wird der Mangel verschwiegen und entsteht daraus ein weiterer Schaden, kann dies zu einer Haftung des Mieters führen. Zudem ist in jedem Fall davon abzuraten, diese Mängel selber beheben zu lassen, ohne dies dem Vermieter zu melden. Der Vermieter kann in diesem Fall die Übernahme der Kosten für die Reparatur verweigern und sich auf den Standpunkt stellen, er hätte hierfür eigene Handwerker einsetzen oder eine günstigere Offerte einholen können. Daraus kann folgen, dass der Mieter mindestens auf der Differenz der Kosten selber sitzen bleibt.

Angenommen der Mieter hat einen Mangel unverzüglich gemeldet, so ist dieser durch den Vermieter innert angemessener Frist zu beseitigen. Je nach Schwere des Mangels hat der Mieter zudem Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses für die Zeit zwischen Meldung des Mangels und dessen Behebung (Art. 259d OR). Aus Beweisgründen empfiehlt sich daher eine schriftliche Meldung an den Vermieter. In welchem Umfang eine Herabsetzung verlangt werden kann, ist im Gesetz nicht beschreiben. In der Praxis haben sich jedoch gewisse Richtwerte etabliert.

Doch was passiert, wenn ein Mangel korrekt gemeldet wurde und der Vermieter diesen nicht behebt? In diesem Fall wird den Mietern geraten, dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Mangelbehebung anzusetzen mit dem Hinweis, dass bei ausbleibender Mangelbehebung der nächste fällige Mietzins bei der zuständigen Behörde hinterlegt wird (Art. 259g OR). Für die Gemeinde Köniz wäre beispielsweise die Schlichtungsbehörde Bern Mittelland zuständig, die auf Anfrage ein entsprechendes Bankkonto bekanntgibt. Wurde der Mangel innerhalb der angesetzten Frist nicht beseitigt und der nächste fällige Mietzins bei der zuständigen Behörde hinterlegt, muss jedoch erneut der Mieter tätig werden und innerhalb von 30 Tagen ein Schlichtungsgesuch einreichen, ansonsten die Schlichtungsbehörde den hinterlegten Mietzins an den Vermieter weiterleitet.

Vermietern ist zu empfehlen, gemeldete Mängel ernst zu nehmen und diese rasch abzuklären, damit eine allfällige Herabsetzung des Mietzinses nicht – oder nur für kurze Dauer – zur Anwendung kommt.

Bei Uneinigkeit darüber, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, steht ebenfalls die Schlichtungsbehörde zur Verfügung.